依据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《黑龙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（黑政办规〔2021〕15号）和市委、市政府工作部署，结合我市实际，制定本实施方案。

一、工作任务

2025年开工建设市区城镇老旧小区改造项目4个、建筑面积25.47万平方米，惠及14个小区、37栋楼、3246户居民。

二、工作原则

--政府统筹。市政府对城镇老旧小区改造工作负总责。各城区政府作为责任主体、项目主体，具体负责组织实施城镇老旧小区改造。各相关行政部门按照行政职责和任务分工，联动配合、合力推进。

--多方参与。坚持共建、共享，引导激发居民主动性、积极性，全程参与城镇老旧小区改造的施工监督、管理和竣工验收。充分调动社会力量、重点企业参与、支持城镇老旧小区改造。

--质效并重。根据场地空间、资金筹措和居民意愿等实际，按照“一刻钟便民生活圈”理念，合理设置养老托幼、社区食堂等社区综合服务设施。覆盖项目决策、申报和进度、安全、质量实施全过程绩效评价，确保民生效益、投资效益、社会效益。

三、改造内容

（一）楼房本体改造。履行市自然资源、住建部门关于立面、色彩等建筑风貌联合审查程序，符合城市建筑风格。建筑物公共部位外墙保温改造、修缮及粉刷、公共部位屋面和公共楼道改造。

（二）配套管网改造。更新补建供水、供气、供热、排水等地下管线设施；采用设置线槽或落地方式，更新和规整、集束网络、通讯、供电等架空线路。

（三）环境设施改造。采用沥青混凝土等柔性建材改造小区庭院道路、居民健身休闲等室外活动场地，更新、补建小区围墙、大门、照明、绿化、环卫等配套设施，因地制宜施划公共停车位。

（四）安防设施改造。增设门卫值班室、安装车辆道闸等封闭物业管理设施，完善小区内视频监控设备与智能感知设备,补建微型消防站、地上式市政消火栓。按需配建居民电动自行车停放、充电设施，鼓励设置车、楼分离设施。

（五）无障碍改造。建筑出入口、小区活动场地、健身场地等公共区域安装扶手栏杆、地面高差过渡和地面防滑处理，公共区域设置无障碍休息区、休息座椅并完善引导标识、无障碍标识。

（六）完善便民服务设施。推动具备条件的小区建设公共卫生、养老托幼、日间照料等社区综合服务设施，推进乒乓球等体育设施进小区，增设漫步机等休闲健身设施。探索推进老旧小区改造项目加装电梯。

（七）落实“建管衔接”。尊重居民意愿，按照法定程序将毗邻小区“化零为整”规整物业管理区域，通过成立业委会（物委会）依法选聘、政府指导等方式，落实长效专业物业服务、封闭管理。

（八）强化小区管理服务。复制推广物业管理服务新机制。一是实行物业企业和街道、业委会委员“交叉任职”机制，与社区网格员的信息前哨、社区服务、矛盾调解作用相互叠加，管理小区、服务居民。二是搭建“联建共建平台”，街道吹哨、部门报道，定期会商、随时协商、联动执法；推广“智慧物业”小程序，服务居民足不出户便利生活。三是落实物业服务项目、质量标准、收费标准和公共收益收支公示，公开网格员、网格长、物业企业和街道社区、城区物管站投诉受理电话，健全投诉受理、处理、反馈机制，打造贴近居民身边的基层服务机制。

四、工作步骤

（一）前期准备（2025年1月至4月）

1.制定方案。各城区政府分别制定组织实施方案，明确责任主体、任务分工、进度节点和绩效考评、监督检查、长效物业管理等事项；启动并完成项目前期和工程招标程序。

2.完善设计。各城区政府督促中标的工程总承包单位及时组织召开设计交底碰头会、现场踏查并建立各单位联络机制。充分尊重居民和环卫、公安、消防等部门及各专业经营单位建议，明确改造内容、设计标准，按照封闭物业管理区域组织施工设计。

3.居民动员。各城区政府要求街道社区组织召开小区全体居民会议，公布改造内容、节点，建立完善小区业主委员会、物业管理委员会等居民自治组织，选聘居民代表参与改造监督，集体协商确定改造小区的物业管理模式、选聘物业服务企业。

4.拆除棚厦。各城区政府结合小区实际，征得居民同意、理解、认可后拆除改造小区范围内配建棚厦，补偿标准为2000元/个。原有自行车棚等经营性设施及小区内已无实际用处的配套泵（用）房，结合实际需要按照第三方评估成本价予以补偿后拆除或改建。

5.拆除违建。各城区政府组织属地住建、街道、综合行政执法部门，在市综合行政执法管理部门指导下，做好违建认定、拆除工作，依法依规处理阻碍违建拆除行为。

6.项目审批。各城区政府组织倒排工作计划节点，依法办理招标、建筑工程施工许可、质量安全监督等前期手续，确保4月陆续进场开工。

7.专业监督。各城区政府组织工程总承包单位，沟通供水、供电、供热、供气和通讯、网络等专业经营单位，落实旁站监督专业工程质量、标准监督措施，确保达标建设、无缝移交。

8.排查隐患。以房屋建筑体检、城市体检结论为基础，对照“七类火灾隐患”，对改造项目进行安全风险排查、评估并完成整治。

（二）改造施工（2025年4月至9月）

1.科学编排施工工序。充分发挥工程总承包、全过程咨询等项目管理模式优势，以居民满意为原则，以开春即开工、当年基本完工为进度节点，统筹地上、地下改造内容，合理安排楼本体、各类地下管线和隐蔽工程工序。

2.落实环境问题整改。一是各城区政府沟通市综合行政执法管理局对具备条件的小区共同确定垃圾分类收集用房补建、垃圾转运设施改造升级和改造牌匾项目，所需费用及拆除、制作、安装费用纳入项目建设成本。根据商户需求、城市环境管理需要，统筹规划设置符合楼体样式风格的户外牌匾，拆除存在安全隐患和影响市容的户外牌匾。二是各城区政府沟通市生态环境局整改直排未安装油烟净化设施，安装油烟净化设施的，原则上安装在室内，不得影响市容；整改自设高空排放、影响小区改造、对楼体造成安全隐患的烟囱。

3.严格专营设施建设。一是工程总承包单位作为施工主体，协商供水、供热、供电、供气和通讯、网络等专营单位，协调专业经营单位旁站监督、全程指导专业分包工程规范达标建设，建成后签订移交管理维护协议。二是供水、供热设施改造工程，由各城区政府结合资金筹措实际，组织全过程咨询、工程监理和施工、专业经营单位及街道社区、居民代表等各方论证，更新改造获得居民同意的小区楼内立管及楼内水平管、阀门及附件（包括管道支架和保温等）。在项目可研基础上，可增设二次供水加压泵站、更新小区内换热站设施设备。三是各“弱电”管线产权单位要积极配合楼本体外墙保温施工，清理报废线缆，并因地制宜同步进行“统一路径、清除废线、规范改造”综合整治。改造小区内楼顶已设置通信基站及线缆的，由市工信局会同市通信管理办公室协调通信运营商，通信基站及线缆所属产权单位配合各城区，根据实际情况，按照“同步整改、同步施工”原则商定改造方式。

4.定期调度更新进度。各城区政府组织所属发改、住建部门做好“国家重大建设项目库”月调度、“黑龙江省城镇老旧小区改造全过程管理平台”周填报，及时录入改造进度、资金使用等情况，客观显示工程即时进度。

（三）竣工验收和移交（2025年10月至2026年6月）

1.竣工验收。改造项目建成后，各城区政府牵头组织相关部门和工程总承包、全过程咨询、工程监理等单位及街道办事处、社区居委会、物业服务企业、业主代表等，规范工程竣工验收。

2.档案移交。各城区政府应当在竣工验收合格后，依法到市直相关部门办理竣工质量验收、消防验收备案手续。各城区政府在竣工验收合格后三个月内向市城建档案馆报送整套建设工程档案；同时，分别向该项目的物业服务企业、所在地街道办事处移交整套建设工程档案，将相关档案电子版上传至“黑龙江省城镇老旧小区改造全过程管理平台”。

3.竣工结算。各城区政府严格组织已完工未竣工备案的项目履行竣工结算程序，依照相关规定、施工合同约定及时拨付工程款。

4.工程审计。各城区政府根据国家、省对老旧小区改造项目审计核查要求以及实施工程总承包项目决算情况，组织全过程咨询单位对工程总承包单位上报的工程结算进行确认。经确认同意后将《结算审核报告》报市审计局，由市审计局按规定纳入年度审计计划。各城区政府组织编制竣工财务决算报表，按照建设项目竣工财务决算相关规定履行程序。项目竣工决算等具体事宜由各城区政府与工程总承包单位在合同中另行约定。

（四）谋划储备项目

立足解决群众需求、提升人居环境，紧抓“两重”“两新”政策机遇，对照完整居住社区标准、结合城市体检结论，组织街道社区、专业机构等对建成满一定年限的住宅小区开展摸底调查,统筹老旧小区环境、设施、管理和居民意愿，储备更新老旧小区改造项目库，以项目等政策。

五、保障措施

（一）资金保障

市区2025年老旧小区改造测算投资1.13亿元。其中：庭院配套基础设施项目投资0.54亿元；楼本体改造项目投资0.59亿元。主要通过申请中央预算内投资、中央财政补助资金、政府一般债券和市区两级财政配套、专营设施专业分包工程分担资金、居民个人出资等渠道筹集。

1.地方配套资金。由市区两级财政按照各50%比例承担。严格落实专业分包工程分担资金、居民出资后，中央预算内投资、中央财政补助资金、政府一般债券等政策性资金未达预期筹集额度，导致地方配套资金增加部分，由市政府另行研究议定市区两级财政承担比例。

2.专营设施专业分包工程分担资金。由工程总承包单位协商供水、供热、供电、供气等设施专业分包施工单位，落实专业设施改造部分20%比例投资（含分散供热、集中供热企业）；协商通讯、网络等“弱电”设施专业分包施工单位，落实专业设施改造部分50%比例投资。以上各专业分包施工单位不得以任何理由将支出责任转移给政府。

3.居民出资。依据《黑龙江省城镇老旧小区改造工作导则》，由居民按照建筑面积10元/平方米出资，并缴存至专有监管账户。按照“谁受益、谁出资”的原则，楼内地下埋设的共用排水管道、专属部位门窗等更换资金，由居民自行承担。居民可采取直接出资、提取公积金、让渡小区公共收益等方式支付改造费用。外墙节能改造涉及的居民自有室外窗，对有更换意愿的由各城区政府统一组织或居民自行更换，更换费用全部由居民自行承担。楼内地下埋设的共用排水管道经征求居民意见同意，由共用此管道的全部业主共同承担改造费用。

4.设施拆除资金。拆除小区内配建棚厦、原有自行车棚等经营性设施以及小区内已无实际用处的原有配套泵房的补偿资金和违章建筑拆除清运费用、牌匾改造设置费用全部计入老旧小区改造成本。

5.吸引社会投资。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。对具备市场化运作条件的社区养老、托育、医疗、助餐、超市、家政、文体等公共服务设施，可通过各运营主体与小区业主利益捆绑开发、商业捆绑开发等途径，运用市场化方式吸引社会资本参与。

（二）政策保障

1.落实税费减免。一是专业经营单位。参与政府统一组织的老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除。所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。二是配套服务。在老旧小区改造中用于提供社区养老、托育、家政服务的建设项目，免征城市基础设施配套费；相关房产、土地，按照国家规定免征契税、房产税、城镇土地使用税、不动产登记费、耕地开垦费、土地复垦费、土地闲置费；因地质条件等原因无法修建防空地下室的，免征防空地下室易地建设费。

2.盘活存量资产。利用小区内用地建设各类服务设施的，可依法依规合理兼容或转换用途，可不增收土地价款。有效利用机关企事业单位空置房屋，统筹利用公有住房、社区综合服务设施、闲置锅炉房等资源，在老旧小区内及周边健全完善社区养老、托育等公共服务设施。鼓励通过租赁、购买住宅楼底层商业用房等发展社区服务。

3.优化控制指标。利用老旧小区改造项目周边零散土地及非居住低效用地，灵活划定用地边界，优化控制性详细规划调整程序。在符合国家有关强制性规范标准、保障公共利益和安全的前提下，结合历史成因和实际情况，合理优化控制指标。改造项目中含拆除重建改造内容的，可在妥善解决居民需求和相邻关系人利益的前提下，科学合理确定容积率、绿地率、控制高度、建筑密度等控制指标。

（三）实施保障

1.打捆实施项目。按照《关于在全省房屋建筑和市政基础设施领域工程项目实行工程总承包和全过程工程咨询服务的函》（黑建函〔2021〕35号）相关要求，老旧小区改造项目相邻街区小区、单体楼零散楼房进行“捆绑打包”,可实施“评定分离”模式，择优选择工程总承包单位。各城区政府作为建设主体，依法履行招投标或政府采购程序，实行工程总承包和全过程工程咨询服务，提高老旧小区改造管理成效。

2.简化审批事项。不涉及土地权属变化或不涉及规划条件调整的改造项目，无需办理用地规划许可；对未列入《建设项目环境影响评价分类管理名录》的建设项目，无需办理环评手续；对不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。

3.优化备案程序。推行由各城区政府、参建各方、业主代表、物业服务企业等共同参与的项目竣工联合验收。对未涉及规划、消防验收的改造项目，提交改造项目工程竣工验收备案表、验收报告和施工单位签署的工程质量保修书即可办理竣工验收备案。

（四）工程质量安全保障

1.落实工程质量行业监管责任。将老旧小区改造纳入工程质量安全监管部门质量安全监管体系，监督设计单位驻场采纳居民合理化建议、及时出具设计变更，压实建设、勘察、设计、施工、监理和全过程咨询等各方主体责任，落靠项目负责人终身责任，紧盯防水、保温和隐蔽工程、专业分包工程等管理重点环节，严查严处偷工减料、无证作业、监理失责等行为。

2.落实工程质量安全主体责任。各城区政府作为建设单位，应当组织勘察设计、监理、施工单位等各方主体严格执行《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》《牡丹江市区城镇老旧住宅小区改造项目施工过程管理细则》相关规定，全覆盖创建安全文明标准化工地，加强施工现场重要环节、关键部位的质量安全监督检查,全面落实安全文明施工措施，确保质量、安全和进度。

3.严格管控建筑材料质量。各城区政府严格按照建筑施工质量标准、工程设计文件要求，通过竞价评定等方式整合建筑材料供应渠道，源头保证建筑材料质量。优先选用经济适用、绿色环保的新技术、新工艺、新材料，鼓励对大宗建筑材料集中采购。落实防水、保温等建筑材料及构配件检测制度，定期实施现场取样检验检测，依法查处违法行为。

4.畅通投诉举报渠道。建立居民信访反馈联络机制，每个小区（临近单体楼）设立“居民调解处”，第一时间落实居民在旧改过程中提出的合理性意见，保障居民知情权、参与权、选择权、监督权。

5.建立公示制度。开工前，以小区或单体楼为单元在显著位置公示：一是“改造项目效果图（鸟瞰图、平面图、新旧对比图）；二是改造内容（逐项明确改造工程量）、工程投资、时间安排和建设单位、监理单位、全过程咨询单位信访投诉电话及2名以上居民监督代表联系电话；三是工程公告等公示图板，实行1个项目1个二维码，接受各界监督。

六、工作要求

（一）落实长效服务机制。压实街道办事处“统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动”法定职责，指导居民建立完善业主委员会、物业管理委员会等居民组织，尊重群众意愿，整合物业服务片区、选聘物业服务企业、落实封闭管理小区措施，实现“建管衔接”，长效保持老旧小区改造成果。

（二）改进和规范物业服务。各城区党委、人大、政府及相关部门，坚持“党建引领”打通服务“最后一公里”，复制应用“党员交叉任职”机制、组织建立“联建共建平台”、推广应用“智慧物业”小程序，充分发挥网格员信息采集、矛盾调处等作用，努力构建管理小区、化解矛盾、服务居民的新格局。

（三）积极营造良好氛围。充分利用主流媒体和自媒体等宣传渠道，加大城镇老旧小区改造政策措施、改造成效、优秀示范项目、典型经验的宣传力度，全方位、多角度、常态化的宣传，形成社会广泛支持、群众积极参与的良好氛围。

城镇老旧小区改造执行国务院、省政府相关文件及《黑龙江省城镇老旧小区改造工作导则》，落实国家、省现行法律、法规、政策、规定和技术文件要求，具体改造工作要求以《黑龙江省城镇老旧小区改造工作导则》为准，改造内容及技术标准要求以《黑龙江省城镇老旧小区改造技术导则》为准。

附件1城镇老旧小区改造工作组织机构及各部门职责

附件2基础类、完善类、提升类的主要改造内容

附件3《牡丹江市区2025年城镇老旧小区改造工作任务分解表》